Ngay sau quyết định của Chính phủ tương trợ 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở dư luận đã có những ngờ là chính sách này sẽ khó được người mua nhà hưởng ứng.
Nhưng điều không ngờ, hiện tượng rần rộ đăng ký thuê, thuê mua và mua nhà ở từng lớp tại các tỉnh thành lớn đã cho thấy số tiền 30.000 tỉ này có thể là một liều “doping” để xúc tiến thị trường bất động sản (BĐS) tiến về phía trước.
rần rộ đăng ký mua nhà ở từng lớp
Ở Việt Nam, nhà ở từng lớp được định tức thị nhà ở do quốc gia hoặc tổ chức, cá nhân chủ nghĩa thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời kì quy định thì được mua và được xác nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do quốc gia quy định. Đây là chính sách có ý nghĩa từng lớp lớn.
Trước đây, quỹ nhà ở từng lớp quá nhỏ so với nhu cầu của các đối tượng được quy định trong chính sách, do vậy rất ít người quan hoài tới việc đăng ký thuê, thuê mua nhà ở từng lớp. Nhưng khủng hoảng thừa BĐS đã dẫn đến khả năng cung một khối lượng lớn nhà ở từng lớp cùng với khoản tiền tương trợ 30.000 tỷ đồng đã đánh thức nhu cầu đối với nhà ở từng lớp.
Theo ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội ngày 8-4-2013, cơ quan này đã thị sát nhu cầu về nhà ở từng lớp trên địa bàn tỉnh thành. Hiện có 35 cơ quan Trung ương với 157.000 cán bộ có nhu cầu nhà ở và 83 cơ quan của tỉnh thành với 36.000 cán bộ công chức đăng ký mua nhà ở từng lớp. đích của Hà Nội đến năm 2015 là xây dựng 15.500 căn hộ với diện tích khoảng 1,1 đến 1,5 triệu m2 cho cán bộ nhân viên.
Còn tại TP.HCM, trong tháng 4-2013 tỉnh thành sẽ tổ chức đợt đầu bán nhà ở từng lớp. mặc dầu trong đợt trước tiên tỉnh thành chỉ có hơn 470 căn hộ để bán, 120 căn hộ cho thuê, 8 căn hộ thuê mua, nhưng có đến hơn 700 hồ sơ nộp về. Trong đợt trước tiên này tỉnh thành sẽ bán hơn 100 căn tại chung cư 157/R8 Tô Hiến Thành (Q.10) do Công ty Resco làm chủ đầu tư, với mức giá gần 11 triệu đồng/m2. Theo quan điểm một số chuyên gia BĐS, còn có ít ra trên 400.000 người có nhu cầu mua nhà ở từng lớp tại tỉnh thành đông dân nhất cả nước này.
Ai được mua nhà từng lớp?
Theo đúng các quy định hiện hành, đổi thay không đáng kể tùy theo từng địa phương, các đối tượng được hưởng các chính sách nhà ở từng lớp gồm công chức của quốc gia chưa có nhà ở ổn định, đối tượng gia đình chính sách, gia đình thương binh, thân nhân liệt sĩ, gia đình có công với cách mệnh; gia đình thu nhập thấp, cần lao nghèo, trú ngụ lâu đời tại địa phương đang khó khăn về nhà ở; người bị giải tỏa nhưng chưa đủ điều kiện tái định cư. Nếu theo đúng các quy định này, con số các đối tượng được hưởng chính sách sẽ là đồ sộ.
Có thể khẳng định ngay là Chính phủ cũng như chính quyền địa phương sẽ không có khả năng đáp ứng được. Nhất là đứng trước sự bê trệ của thị trường BĐS, các tiêu chuẩn của đối tượng được hưởng chính sách nhà ở đã được dãn ra nhiều. Theo Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Trần Nam, tiêu chuẩn người thu nhập thấp lần này sẽ có nhiều đổi thay, trong đó tiêu chí về thu nhập và chỗ ở là quan yếu nhất. Mức thu nhập sẽ được điều chỉnh từ 4 triệu đồng/tháng như hiện thời lên 9 triệu đồng/tháng (không phải chịu thuế thu nhập cá nhân chủ nghĩa) và diện tích tối thiểu 5 m2/người được nâng lên thành 8 m2/người.
Trong khi đó, khả năng đáp ứng sẽ rất có hạn dù đã chuyển các chung cư thương nghiệp trở nên các khu nhà ở từng lớp. TP.HCM đang khẩn trương cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương nghiệp sang nhà ở từng lớp, nhiều dự án nhà ở từng lớp đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách cũng đang gấp rút thực hành, dự định trong năm 2013 cũng chỉ cung cấp khoảng 4.000 căn hộ và đến năm 2015 sẽ có thêm khoảng 21.000 căn. đích của Hà Nội đến năm 2015 là xây dựng 15.500 căn hộ với diện tích khoảng 1,1 đến 1,5 triệu m2 cho cán bộ nhân viên.
Nhu cầu lớn, khả năng đáp ứng nhỏ, do vậy thảm cảnh xin cho với tuốt tuột các mánh lới chạy chọt và vững chắc nguy cơ tham nhũng lớn sẽ phổ thông. Đó là điều đáng lo. Bởi có một thực tiễn: những người có nhu cầu nhà ở thật sự hồ hết không có điều kiện mua nhà, kể cả nhà ở từng lớp, những người có điều kiện mua nhà thì không có nhu cầu mua nhà ở từng lớp. Nguy cơ nhà ở từng lớp biến tướng thành một thứ hàng hóa, một lĩnh vực đầu tư đã thấy rõ. Vấn đề là chính sách và các phương tiện giám sát vận hành như thế nào được đặt ra cần thiết.
Ai được tương trợ mua nhà ở từng lớp?
Theo đúng các quy định, nhà ở từng lớp không phải để bán mà chỉ có cho thuê hoặc thuê mua. Nhưng trước làn sóng chuyển các chung cư thương nghiệp thành nhà ở từng lớp, đã có những tính hạnh lách luật để bán nhà ở từng lớp. Theo quyết nghị 02 của Chính phủ và Quyết định 68, nhà ở từng lớp chỉ được thuê, thuê mua vì loại hình nhà ở từng lớp này được xây dựng từ vốn ngân sách. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng thực tế nhà ở xã hội tại các đô thị được đầu tư vốn ngoài ngân sách nên các đô thị có quyền giải quyết cho các đối tượng đủ điều kiện mua bên cạnh phương thức thuê và thuê mua. Nhưng câu hỏi đặt ra là mua nhà ở xã hội có được hỗ trợ từ khoản 30.000 tỉ theo NĐ02/CP không? Câu trả lời là bây chừ thì không nhưng sắp tới thì có.
Dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị định số 02 của Chính phủ, gói 30.000 tỉ đồng Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ dành cho đối tượng vay mua nhà, trong đó có khách hàng cá nhân vay thuê, mua nhà ở thương mại. Cụ thể, khách hàng là đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.
Trong dự thảo các đối tượng mua nhà ở xã hội không được hỗ trợ. ngay tức khắc, dư luận và cả các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội lên tiếng và cả Bộ Xây dựng và cao hơn là Chính phủ cũng có ý kiến đề nghị Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước sửa để các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội cũng được hỗ trợ lãi suất vay. Và khi Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở được ban hành chắc chắn các đối tượng mua nhà ở xã hội sẽ được hỗ trợ về tài chính. Cuộc đua mua nhà ở xã hội càng có thêm động lực. Như vậy có thể nói con số trên 100.000 căn hộ dư của thị trường BĐS tại hai đô thị lớn này đã có đầu ra. Khi tình trạng tồn kho chấm dứt, các chủ đầu tư thu hồi được vốn, thị trường BĐS sẽ được khai thông? Nhưng chưa chắc!
Vẫn còn những cản ngăn
Ngoài cản ngăn cốt tử là cầu vượt quá xa cung, việc chuyển những chung cư thương mại trở thành khu nhà ở xã hội cũng đang gặp những phản ứng đáng chú ý. Ông Đào Ngọc Nghiêm, Chủ tịch Hội Quy hoạch thành phố Hà Nội cho rằng, chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội là chủ trương đúng song không nên làm ồ ạt. Bởi dự án nhà thương mại có diện tích căn hộ hơn trăm m2 nay hạ xuống diện tích nhỏ 40-50m2 thì dân số tăng, kéo theo găng về giao thông, chỗ đỗ xe, trường học… gây quá tải hạ tầng nghiêm trọng. Lo lắng sẽ xuất hiện hàng loạt các khu ổ chuột cao tầng là có thật. Hơn nữa, bây chừ nhiều doanh nghiệp xin chuyển dự án thương mại sang nhà ở xã hội để được hưởng ưu đãi và được hưởng những chính sách ưu đãi trong đó có việc được trả lại tiền sử dụng đất.
Trong khi đó ngân sách eo hẹp, nếu cho chuyển đổi ồ ạt không khéo Nhà nước sẽ thành “con nợ” của doanh nghiệp. Dư luận cũng đang Lo lắng về khả năng “chạy” chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội. Tuy nhiên các chính quyền địa phương đã khẳng định sẽ nghiêm chỉnh xem xét công khai từng dự án, chỉ có những dự án hợp mới được chuyển đổi.
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong số 15 dự án đăng ký chuyển đổi sang nhà ở xã hội, 3 dự án nhà thương mại đã được chuyển sang nhà thu nhập thấp gồm nhà ở Trung Văn mở rộng tại huyện Từ Liêm của Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội, dự án khu nhà ở cao tầng tại 143 Trần Phú (Hà Đông) của Công ty Đầu tư xây dựng và phát triển thành phố Sông Đà và dự án tổ hợp chung cư AZ Thăng Long của Công ty Bánh kẹo Thăng Long. Hà Nội sẽ xem xét công khai các dự án còn lại. Tuy nhiên, nhìn lại nhu cầu mua nhà ở xã hội, chúng ta còn thấy thêm một sự cản ngăn nữa là so với nhu cầu, con số 30.000 tỷ đồng hỗ trợ quả như muối bỏ biển.
Miếng bánh ngon đã bày ra bàn tiệc, vấn đề phân phối cả người cung và cầu sẽ trở nên nóng bỏng.
